マンション管理ニュース

国交相に、マンション管理組合の位置付け要望

高層住宅管理業協会は1月8日、太田昭宏国土交通相と面談し、マンション管理組合がコミュニティ活動を適正な法の下に行えるように、「マンション管理適正化法を改正し、マンション管理組合は財産管理に加え、良好な居住環境を図る団体である」と規定するよう要望した。
このほか、建設業法別表第一を改正して、現行の28業種に「改修工事業」を新設し、この業種の適切な施工を確保するための資格として同協会認定資格「マンション維持修繕技術者」を加えることや、旧耐震基準マンションに関する耐震診断と耐震化推進への対応を図ることを求めた。

ベランダで喫煙は違法;階下住民に賠償命令(名古屋地裁)

 マンションのベランダで吸うたばこの煙が原因で体調が悪化したとして、名古屋市の70代女性が階下に住む60代男性に150万円の損害賠償を求めた訴訟で、名古屋地裁の堀内照美裁判官は28日までに、「受忍限度を超え違法」として5万円の支払いを命じた。判決は13日。
 堀内裁判官は「原告が重ねて喫煙をやめるよう申し入れたのに継続した」として女性の精神的苦痛を認定。一方、女性にも一定の受忍義務があるとして、賠償額は5万円が相当と結論付けた

分譲マンション、管理推進条例案を可決

 豊島区議会は20日、分譲マンションを対象に長期修繕計画の作成など8項目を義務付ける「マンション管理推進条例」案を可決した。改修や耐震化について所有者の迅速な合意形成を図る狙い。豊島区によると、分譲マンションの管理に特化した条例は全国初。来年7月に施行される。同条例は、マンションの管理組合や区分所有者に対し▽入居者名簿の作成▽町会への加入協議▽長期修繕計画の作成と適切な見直し--など8項目を義務化。また、81年より前の旧耐震基準で建てられた建物の耐震化などの努力義務を課す。区への届け出を怠った場合、マンション名の公表などの罰則規定も設ける。
 豊島区は09年から23区内で人口密度が1位。区内の住宅は約8割がマンションなどの共同住宅で、12月1日現在で1017件(4万6694戸)の分譲マンションがある。賃貸化する所有者も多く、賃貸マンションに比べ管理責任が不明確だったり、住民の合意形成が難しかったりする建物も少なくない。また、80年以前に建てられた分譲マンションは277件あり、耐震化の遅れも課題となっている。

豊島区:分譲マンションの長期修繕計画を義務付け、条例化へ

 豊島区は20日、分譲マンションを対象に長期修繕計画の作成や見直しなどを義務化する「マンション管理推進条例」を制定すると発表した。住人の高齢化や賃貸化により機能していない管理組合の活動を活発・円滑化させ、長期的に修繕につなげていく狙い。区によると、分譲マンションの管理に特化した条例は全国初という。
 11月下旬に開会予定の区議会に条例案を提出し、可決すれば来年7月に施行される。
 豊島区内は1960年代からマンション建設が続き、10年10月現在で937件(4万1733戸)の分譲マンションがある。賃貸化する所有者も多く、管理責任が不明確だったり、住民の合意形成が困難な建物も少なくない。区によると、80年以前に建てられたマンションは216件あり、耐震化の遅れも課題となっている。区の調査に対し、長期修繕計画について回答のあった236件のうち、約2割が「作成していない」と回答した。
 条例案は既設、新築を問わず▽長期修繕化計画の作成、見直し▽入居者名簿の作成▽連絡先の明確化--など8項目を義務化。また、81年より前の旧耐震基準で建てられた建物の耐震化などを努力義務にする。区への届け出を怠った場合、マンション名を公表する罰則規定も設ける。豊島区は11年度から要望に応じて無料でマンション管理士を派遣する事業を導入。マンション担当課は「積極的に活用してほしい」としている。

マンション管理の判例・相談事例の検索システムの運用開始

 高層住宅管理業協会は10月から、会員向けに「マンション判例・相談事例検索システム」の運用を開始する。
 マンション管理関係の判例・法令のほか、協会が蓄積している一般相談事例をデータベース化して検索・閲覧できる仕組みを構築。開始時点で約 670の判例と197の法令、相談事例については200事例ほどを収録する予定。会員の費用負担はなし。

マンション改修で背任、起訴内容認める/横浜地裁初公判

 マンション改修で、工事会社と水増しした工事代金で契約、管理組合に損害を与えたとして、背任の罪に問われた組合理事長の会社役員野平繁被告(60)=横浜市都筑区=の初公判が22日、横浜地裁(家令和典裁判官)で開かれた。被告は起訴内容を認め、工事代金に「紹介料」を上乗せして、自ら利益を得ていたことなどを明らにした。 検察側は、冒頭陳述で、被告は投資目的で購入したマンションの理事長に就任すると「管理会社を自らが実質経営する会社に指定。マンションの改修を行う際に、以前にも別の工事を発注するなどして付き合いのあった建設会社と工事契約を結び、『紹介料』という形で約1600万円の利益を得ていた」と主張。 被告は、被告人質問の中で、利益を得たことを認めた上で「当時は、紹介料をもらうのは問題ないと思っていたが、感覚が鈍っていた」と述べた。改修工事を行うにあたり、マンション管理費などを1カ月当たり8千円程度値上げしていたといい、裁判長から「最初から、自ら利益を得るためにすべてを計画していたのでは」と問われると「それは違います」と述べた。
 起訴状によると、東京・青梅市のマンションの管理組合の理事長だった被告は、2010年10月から同12月までの間、改修工事を行う際に、実際の工事代金に約1600万円を水増しした約3100万円の契約を結び、管理組合に損害を与えた、とされる。

分譲マンション第三者管理もOKへ 国交省

 分譲マンションの管理組合で役員のなり手が不足している事態を受け、国土交通省は19日、所有者に限っている役員資格をマンション管理士や弁護士など外部の専門家にも拡大するなどとした第三者管理方式の試案を示した。管理費回収や暴力団対策の訴訟など特定の問題を担当してもらうケースなどを想定している。有識者の意見を基に修正し、役員を所有者から選ぶ根拠となっている同省の標準管理規約を見直す方針。 国交省によると、全国約570万戸ある分譲マンションは所有者の高齢化や投資目的の賃貸物件が増加し、役員のなり手不足が深刻化。特定の人が長期間役員を続けたり、管理費の徴収ができず大規模修繕ができなかったりするケースも出ている。試案は、外部の専門家が管理組合の役員になる場合は理事会がチェックし、派遣元の団体への定期報告を義務づけることなどを盛り込んだ。 国交省が約1600管理組合を対象に実施した08年度の調査では、そのうちの約4割が将来、第三者への管理委託を検討している。

マンション管理組合費を詐取容疑、元社員の女逮捕=警視庁

 業務委託されたマンション管理組合名義の口座から約2200万円を無断で引き出し、だまし取ったとして、警視庁捜査2課などは23日、詐欺容疑で、東京都中野区松が丘、会社員下山由美子容疑者(39)を逮捕した。容疑を認め、「生活費に充てた」と供述しているという。下山容疑者は以前勤めていた不動産管理会社で複数の組合の口座を管理していた。同課は、2005年7月~10年7月の百数十回にわたり、七つの組合から約1億5000万円を無断で引き出したとみて調べる。逮捕容疑は09年2月~10年7月、二十数回にわたり、権限がないにもかかわらず、都内の四つのマンション管理組合の口座から計2200万円を引き出し、だまし取った疑い。

東電に値上げ中止要望、川崎市内の6マンション組合

 東京電力が実施した企業向け電気料金の値上げ(平均17%)対象に、マンション共用部分の使用電力が含まれることは納得できないとして、川崎市内の大規模マンションの関係者が23日、東電川崎支社(同市幸区、江連正一郎支社長)を訪れ、値上げ中止を求める要望書を提出した。市内6マンション管理組合が連名で提出。38組合が加盟するNPO法人「かわさきマンション管理組合ネットワーク」も呼応し、要望書を同時提出した。大規模マンションは、エレベーターや照明器具などで使用電力が大きく、共用部分に関する料金が企業と同じ契約になっているケースが多いという。江連支社長と面会した管理組合の関係者は、「住人には年金生活者も多く、簡単には管理費は上げられない」、「組合としても、総会などで値上げ理由を説明できず困っている」などと窮状を指摘。平均17%の値上げは異常として、「せめて値上げ幅を下げるなど具体的な回答をお願いしたい」と要請した。江連支社長は2週間後をめどに文書での回答を約束。取材に対し、「料金体系に関わる話なので支社単独で決められないが、このような声があったということは必ず本店に伝える」と話した。

マンション管理業者への一斉立入検査= 国交省

 国土交通省はこのほど、2011年10月中旬から約3カ月間にわたり実施した、マンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をまとめた。任意抽出した全国148社のうち、是正指導を行ったのは73社(指導率49・3%)。前年と比較して違反者は減少したものの、国交省は「2009年5月の省令改正に対する認識不足が、依然として多い」との見解を示している。検査は、「管理業務主任者の設置」「重要事項の説明等」「契約の成立時の書面の交付」「財産の分別管理及び管理事務の報告」の5つを中心に実施。最も多かったのが、59社が違反した「重要事項の説明等」。「契約の成立時の書面の交付」と「財産の分別管理」が、共に30社でこれに続いた。国交省は引き続き立入検査などによる法令遵守の指導を行うと共に、悪質な事例に対しては厳正に対処していく方針。

マンション電気料を認可制に=経産省に要望―管理士団体

 マンション管理における専門家活用の在り方を議論する国土交通省の有識者会議「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の4回目が、4月8日に開催された。前回に引き続き、役員のなり手不足により理事会運営が困難なマンションが、外部の専門家を活用する際の運用ルール策定について論点を整理した。会合では、専門家活用の選択肢が「第三者管理者方式」と「個別課題への対応を前提に、理事などの役員として採用」の大きく2つに分かれる点を再確認。これまでは専門家の要件に関する議論が中心だったが、「(マンションが)どのような状況の時にどういった形の専門家活用が望ましいのか判断できる基準」や、「第三者管理者方式に移行した際の留意点」などの必要性を指摘する声が目立ち、より需要者の視点に立った議論が深められた。事務局は、夏頃をメドに標準管理規約の改正を行うとしていた当初のスケジュールを修正。夏頃までに管理組合や各専門家へのヒアリング調査を実施し、その結果を踏まえ議論したうえで、最終的な結論を提示する方針だ。なお、規約に盛り込みきれないテーマが多数出てくると予想されるため、それらについてはガイドラインなどの形態で提示することを検討している。

第三者管理は「例外的措置」 管理協と全管連、国交省へ連名で意見書

 高層住宅管理業協会(黒住昌昭理事長)は3月15日、NPO法人全国マンション管理組合連合会(全管連、穐山精吾会長)との連名で、「管理規約の改正等に当たっての管理組合財産保護に関する意見書」を前田武志・国土交通大臣に提出した。国土交通省における『マンションの新たな管理ルールに関する検討会』において、実質的に主要テーマとなっている『第三者管理者管理方式』の議論の方向性に関して、留意を求める内容。  1点目として、マンション管理の専門家が第三者管理者に就任するケースを『例外的措置』と位置付ける必要性に言及。区分所有者が役員を担う理事会方式が主流である現状を踏まえたもので、専門家活用は「真にやむを得ない場合に限定されるべき」としている。  2点目としては、第三者管理者となる専門家の要件を限定したうえで、管理組合財産の保全措置と実務能力を担保する制度の構築を求めた。役員等の業務の遂行に当たっては、管理組合財産に関わる可能性が高いことが根底にある。黒住理事長は特に、資格の別を問わず個人事業者がなり手として想定されていることを危惧。「横領などの犯罪行為によって、組合財産が毀損される恐れは本当にある。その場合、個人では補填のしようがない」と話している。  なお、同検討会は3月16日に第3回目が開催される予定。

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常設個別相談会のご案内

かながわマン管協では、毎週月曜日~金曜日、管理組合のみなさまが抱えておられる様々な問題についての相談会を開催しております。お気軽にご相談下さい。

◇開催日時 
   毎週火・木・土曜日 13時~16時
(夜間・土・日・祝日をご希望の方はその旨お申し出ください。)

◇開催場所   
神奈川県マンション管理士事業協同組合事務所 
神奈川区鶴屋町3-32-14新港ビル702号室 

◇相談内容   
管理組合の運営、住民間のトラブル、
大規模修繕工事などの進め方、
管理会社変更等の相談、
経費削減等に係る相談

◇相談費用   
原則、初回は無料です。
内容により実費を戴く場合があります

◇相談方法   
相談時間は1回45分程度までです。
TEL・FAXもしくはメールにて事前予約が必要です。
Tel 045-548-3250 FAX 045-548-3903
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